ندى محمد 

ابعاد الخفجى-محليات:أكد أكاديميون عقاريون أن مشروع إسكان بالمنطقة الشرقية سيشكل نقلة ملموسة للنمو العمراني خصوصا بغرب الدمام وسيكون مجمعا سكنيا حضاريا، وسيعمل على جذب الكثير من الاستثمارات والخدمات للمنطقة .

وقد أعلنت وزارة الإسكان في فترة سابقة توزيع 14,822 قطعة سكنية على المواطنين تقع في المخطط جنوب غرب مدينة الدمام على طريق الرياض – الدمام السريع والمحاط بمخططات سكنية قائمة مثل الفرسان والعروبة والفرسان الشرقي والشروق، وتبلغ مساحته 10 ملايين متر مربع، وتبلغ مساحة القطعة السكنية الواحدة 500 متر مربع ، تستوعب قرابة 79634 نسمة.

هذا المشروع عندما يستكمل يعتبر أحد المنجزات وسوف يشكل ضاحية نموذجية مخدومة من جميع الخدمات وتعتبر مكملة للمشاريع العمرانية المحيطة بغرب الدمام.

وتلا ذلك توقيع عقد تنفيذ المشروع مؤخرا على جزأين: الأول الشمالي منه بتكلفة قدرها 1.083.741.882 ريالاً والجزء الجنوبي منه بتكلفة قدرها 669.206.017 ريالاً،   بمدة تنفيذ 24 شهراً، وتمّ تصميم البنية التحتية بمواصفات عالية حيث تشمل شبكات الكهرباء والإنارة وتمديدات المياه والصرف صحي ومحطة معالجة مياه الصرف الصحي وشبكات تصريف السيول، وكذلك توقيع مشروع إسكان الأحساء بجنوب مدينة الهفوف ويبعد حوالي 8 كلم من مركز المدينة، وتبلغ مساحته 1.841.961 م2، وتم تصميم المشروع وتخطيطه ليتكون من (1.445) قطعة أرض توزع للمواطنين إذ يتوقع أن يستوعب هذا الحي قرابة (9000) نسمة، وتبلغ تكلفة المشروع 285.223.630 ريالاً. ومدة العقد 20 شهرا، إضافة إلى مشروع إسكان القطيف على شرق طريق الجبيل- الظهران السريع ويبعد عن مركز مدينة القطيف حوالي 5 كلم بمساحة 1.171.877م2، ويستوعب (1.430) وحدة سكنية تكفي لقرابة 9.869 نسمة، وتبلغ تكلفة المشروع (129.746.307) ريالات، ومدة العقد 18 شهرا.

نقلة ملموسة
وقال الباحث في الشؤون العقارية الدكتور علي بو خمسين: إن إطلاق مشروع إسكان الدمام تأخر، ونحن بانتظاره فور صدور إعلان القرار الملكي الكريم ونأمل خيرا بأنه سيقدم مساحة في المستقبل لمن لا يملكون منازل، وهناك حلول تقدم الآن، ولكن هل هي كافية أم لا؟ ولكن الأكيد أنه يشكل خطوة بالاتجاه الصحيح.
وبالنسبة لأثره على التطور العمراني، أضاف بوخمسين  «لا شك بأنه سيشكل نقلة ملموسة للنمو العمراني بغرب الدمام لأنه واقعيا سيكون تجمعا سكانيا كبيرا وبلا شك سيترك اثراً باعتباره سيكون تجمعا حضريا حديثا وعامل جذب للكثير من الاستثمارات والخدمات للمنطقة وسيستقطب سكاناً بأعداد كبيرة بما يستلزم جذباً تلقائياً للاستثمارات العقارية بالتالي سينعش الأراضي في تلك المنطقة وإن كان هذا الأثر سيكون ملموسا بشكل تدريجي يبدأ ببداية أعمال المشروع الأولى.
وفيما يتعلق بحجم المشروع ومكوناته وتوزيعه، بيّن أنه يمتد على مساحة قرابة 9.250.000 أي قرابة 10 ملايين متر مربع، وهي مساحة أقل من المأمول توفيرها لمثل  هذه المشروعات في ظل حاجة المنطقة الشرقية الماسة لمثل هذا المشروع باعتبارها منطقة مركزية بالمملكة وبحاجة ماسة لسد احتياجاتها من النمو والتوسع بما يتناسب وأهميتها التجارية، ثم إن وزارة الإسكان حصلت على مساحات هائلة من أمانة الشرقية ولكن عموما ملاحظاتنا أن الجزء السكني البالغ قرابة 3.600.000 متر مربع أي الثلث فقط قليل لأن هناك مساحات هائلة مخصصة للخدمات الأخرى بجانب مساحات الشوارع والتجاري، فكنا نعتقد انه كان يجب أن يتوسع في السكني على حساب الخدمات الأخرى بالشكل المعقول وليس العكس.
أما بخصوص البنية التحتية المخصصة لمشروع الإسكان بالدمام والمشاكل التي ستواجهها أكد بو خمسين قائلا: بحسب ما أعلنته وزارة الإسكان فإن المواصفات الخاصة بالبنية التحتية تنطبق مع المواصفات القياسية وهي طبعا جيدة ولكنها تعتبر الحد الأدنى أي أننا لسنا بصدد مواصفات استثنائية ولكن ما نأمله من مقام الوزارة أن توفق إن شاء الله في إلزام المقاولين المطورين بتنفيذ المواصفات بأفضل شكل ممكن لكي يمكن الاستفادة من هذا المشروع باعتباره استثمارا مستقبليا للبلد وبما يمكن المواطن من السكنى في هذه المناطق بأريحية تامة، مؤكداً أن حجم الحاجة السكنية الكلية في الشرقية ككل بحاجة لأضعاف هذا الرقم فنحن لدينا نوعان من الاحتياجات السكنية الرئيسية منها ما هو لمواجهة الفجوة السكنية التراكمية الماضية والتي تقدر بين 1.5 الى 2 مليون وحدة سكنية للفترات القادمة ونصيب المنطقة الشرقية منها يتراوح بين 20 – 25 بالمائة وهناك الجزء السكني المطلوب لمواجهة الفجوة السكنية الحديثة الناتجة عن الطلب الجديد الناشئ بسبب تقادم العمر للمساكن الحالية وضرورة استبدالها بأخرى حديثة هذا فضلا عن دخول فئات جديدة من الشباب السعودي حديثا لفئة الراغبين بالحصول على مساكن خاصة بهم.

مواطنون مستحقون
وأوضح المطور العقاري حامد بن حمري» أن الطلب أكثر من العرض ولذلك فإن الأرض التي خصصتها الوزارة بجانب مخطط الفرسان وتضم حوالي 14.822 وحدة بالدمام لن تؤثر على السوق العقارية من ناحية الأسعار إطلاقا ولن تحل أيضا أزمة الإسكان، وسيبقى الحال على ما هو عليه لأن وحدات الوزارة ستوزع على مواطنين مستحقين منذ سنوات ولم يحصلوا المنح العقارية سواء كانت أراضي أو قروض، إضافة إلى النمو السكاني الذي يستمر بالازدياد.
وأكد أن حاجة مدينة الدمام سنويا للوحدات السكنية لا تقل عن 4 آلاف وحدة ، والمنطقة الشرقية ككل بما لا يقل عن 28 ألف وحدة ، والمخصص قليل جدا ولن يغطي الطلب الفعلي للمساكن.
وقال بن حمري « إن المدة المحددة لتطوير الأراضي (18-24 شهرا ) ذكرتها وزارة الإسكان في مشاريع سابقة قبل ثلاث سنوات ولم تظهر حتى هذا اللحظة ومشروع الدمام سيلحق بتلك المشاريع» ، فالبنية التحتية تعتبر من أسهل الأمور وتجهيزها سريع جدا لأنه مكون من سفلتة طرق وتمديدات كهربائية وشبكات مياه وصرف صحي واتصال، ولكن المشكلة في بناء الوحدات وربطها مع المدينة لأنها بحاجة إلى مصممين وشركات توصل المواد باستمرار.

أرض خصبة
وأشار الخبير العقاري الدكتور عبدالله المغلوث إلى أن توجه وزارة الإسكان في تطوير البنى التحتية في مخططات الإسكان يعتبر حافزا لأنه يقدم مفهوم التطوير العقاري، وأن تلك البنى سوف تسهم بإيجاد شراكة حقيقية مع القطاع الخاص (المطورون العقاريون) لأنه تم تنفيذ هذه البنى عندما تستكمل تلك المشاريع، وبالتالي هناك أرض خصبة يمكن من خلالها أن تتعامل الوزارة مع المطورين لتنفيذ وحدات سكنية للمواطنين.
وقال المغلوث «لاشك أن الأرض المخصصة غرب الدمام تعتبر أحد المشاريع الموقعة من قبل وزارة الإسكان، وهذا برأيي لن يشكل أثرا على السوق العقارية بالمنطقة لأن تلك المساحات تعتبر جزءاً بسيطاً من حجم الطلب على الإسكان، والذي يقدر في قائمة الانتظار بـ 2 مليون و600 ألف طلب، كما أن هذا المشروع عندما يستكمل يعتبر أحد المنجزات وسوف يشكل ضاحية نموذجية مخدومة بجميع الخدمات وتعتبر مكملة للمشاريع العمرانية المحيطة بغرب الدمام بل يساعد الوزارة والشركات العقارية الأخرى التي تمتلك مواقع قريبة منه بحذو المنجزات بذلك الموقع لتنفيذ مخططات أخرى شبيهة، وهنا أصبح لدينا نظرة عمرانية شمولية ومراكز سكنية في مختلف ضواحي الدمام»، مؤكدا أن المنطقة الشرقية ممثلة في الدمام والخبر والظهران والقطيف بحاجة سنوية إلى أكثر من 10 آلاف وحدة سكنية، وذلك لأن النمو السكاني يزداد سنويا كبقية مناطق المملكة.

لا تأثير على السوق
وأكد رجل الأعمال عجلان العجلان على أن الوحدات التي ستطرحها وزارة الإسكان موجهة لشريحة من المجتمع السعودي وهم ذوو الدخل المحدود وليست مفتوحة للجميع، وقال إن هذه الوحدات ستخدم الاقتصاد بشكل عام لأن هذه الشريحة تدفع جزءاً كبيراً من دخلها لإيجارات المساكن وبالتالي سيحول ذلك إلى صناديق الدولة وتحل أزمة السكن بالسعودية .
وأضاف « المشاريع لن تؤثر على السوق العقارية لأنها موجهة لشريحة معينة ليس لديها القدرة على تملك المسكن، أما بخصوص العوائق التي تواجه البنى التحتية في غرب الدمام فلا أعتقد أنها ستواجه أي مشاكل لأن السيولة متوفرة بدليل أن مكة المكرمة تعتبر منطقة جبلية وتم طرح مشاريع سكنية بها، فكلما توفرت المخصصات المالية تم تنفيذ المشاريع بأكملها.