ندى محمد 

ابعاد الخفجى-محليات:كشف خبراء عقاريون أن سوق المنطقة الشرقية، يشهد زخما في العرض للمنتجات السكنية، قدروه بـ 6 آلاف وحدة سكنية معروضة للبيع، في وقت يحجم فيه كثير من المستهلكين عن الشراء أو يتريثون؛ نظرا لارتفاع أسعارها وتحفظ البنوك على تقديم تسهيلات وتمويل بالقيم الحالية بالسوق.

وأكد الخبراء أن وفرة المعروض من الوحدات الجاهزة الجديدة بالوقت الحالي؛ يعود إلى الركود الذي يعيشه سوق العقار بالمملكة، وكذلك انتظار المواطنين لتنفيذ وزارة الإسكان مشروع (أرض وقرض) الإسكاني خلال المرحلة المقبلة، مبينين أن ضخ المزيد من المشروعات السكنية ومنح الأراضي من قبل وزارتي الإسكان والشؤون البلدية سيسهم في تراجع الأسعار قريبا.
وقال المستشار الاقتصادي فادي العجاجي: إن الهيئة العليا لمدينة الرياض أعلنت أن نسبة الشاغر من الوحدات الجاهزة في الرياض يبلغ 6.6 بالمائة، وهي نسبة عالية جدا بكل المقاييس، ولهذا يجب أن ندرك أن الأسعار الحالية سواء كانت تتعلق بالإيجار أو ببيع الوحدات السكنية لا تمثل بالضبط حقيقة العرض والطلب، لأنه في كثير من الحالات يكون فيها عمليات مضاربة ومساومة وعدم وجود سوق مستقر أو صانعين حقيقيين لهذا السوق.

إذا استمر العرض لمدة أطول، فإن الركود سيستمر، مما يساعد على تراجع الأسعار وتحفيز المستثمرين على الاستثمار في أنشطة تجارية أخرى.وأضاف: «ما يتعلق بالبيع فنجد أن سوق الأراضي أكثر تنظيما من سوق المساكن الجاهزة وسوق التأجير، رغم سيطرة كبار تجار العقار، وكلما كان عمر المنزل قديما كان أكثر عرضة للتفاوت في التقييم، أما بخصوص قطاع الإيجار فنجد أن درجة التشتت في الأسعار أكبر، لأنه لا يوجد حتى الآن سوق نظامية للإيجارات، وبالتالي يؤثر ذلك على قضية صناعة سوق التأجير ويبين أنها ضعيفة جدا، وهذا بلا شك يجعل أن هناك ضعفا في سياسة تسعير تكلفة الوحدة المؤجرة، وقد لاحظنا في حالات كثيرة أنه في الدور الواحد للمبنى يوجد تباين شديد بين تكلفة تأجير وحدة وأخرى، رغم تماثل مواصفات الشقة من حيث اتجاهها وحجمها، ولكن الفرق في وقت العقد وأيضا الأطراف خصوصا الوسيط العقاري (السمسار)، كما لاحظنا أيضا أن سعر الشقة الواحدة يختلف اختلافا كبيرا من مكتب لآخر».
وأردف «بالتالي عدم وجود تنظيم على الإطلاق في تقديم هذه الخدمة جعل سوق الإيجار بالمملكة غير منظم، بدليل أنه يوجد لدينا أكثر من  50 ألف مكتب عقاري مرخص ، ناهيك عن المكاتب التي تعمل بدون تصريح ، وهذا العدد بلا شك لا يتحمله السوق مما يحدث فوضى وعدم وجود صناعة حقيقية لهذا القطاع ، مشيرا إلى أن وزارة الإسكان ستطلق قريبا برنامج ( إيجار ) الذي سيجعل المكاتب العقارية بالمملكة تعرض ما لديها مع توفر كافة المعلومات التي تخص الوحدات؛ لتمكين المستأجر من الحصول على طلبه، وأن أي عقد يتم تسجيله عن طريق هذا النظام فإنه يحفظ حقوق كافة الأطراف بما فيهم المؤجر والوسيط».
وأكد العجاجي أن سوق العقار بالمملكة يتميز بنقص المعلومات، بدليل أن كثيرا من المستأجرين لا يعلمون أنهم يستطيعون أن يحصلوا على وحدة سكنية بحال وسعر أفضل وتقع بمنطقة جيدة، ولذلك فإنهم يرضخون لأسعار السماسرة المرتفعة.
وعن أسباب ارتفاع معدل العرض من الوحدات السكنية مؤخرا أوضح العجاجي « هناك طلب كبير على الإيجار خصوصا في المساكن الصغيرة الجديدة، بينما الوحدات المعروضة حاليا للبيع زاد عددها عن السابق بسبب أن الأسعار لا تزال مرتفعة جدا لأن أصحابها يتوقعون أنه إذا تم تفعيل منظومة التمويل العقاري والتي من بينها نظام الرهن العقاري ودخلت القروض بقوة سيتم شراؤها منهم بالأسعار الحالية وربما بأعلى، مؤكدا أن العقاريين يتمسكون بالأسعار الحالية لأنهم يعتقدون أنه خلال السنتين القادمتين ستجد من يمولها. غير أن احتمالية حدوث هذه السيناريو ضعيفة جداً لأن مشكلة تملك المواطنين لمساكنهم ليست في قلة مصادر التمويل بقدر ما هي ناشئة عن التفاوت الكبير بين الأسعار الحالية للمساكن ومتوسط معدلات الدخول السائدة».

ركود العقار
من جهته، قال الخبير العقاري الدكتور عبدالله المغلوث إن «سبب وفرة العرض من الوحدات الجاهزة خصوصا الجديدة في الوقت الحالي يعود إلى الركود الذي يعيشه سوق العقار بالمملكة، وكذلك انتظار المواطنين لتنفيذ وزارة الإسكان مشروع ( أرض وقرض ) الإسكاني خلال المرحلة المقبلة لأنهم التمسوا مدى مصداقية هذه المشاريع من خلال توقيع الوزارة عدة عقود مع مقاولين وشركات تطوير عقاري بالمملكة، وبالتالي هم ينتظرون بفارغ الصبر أراضي المنح مع الحصول على القرض بدلا من الشراء بالأسعار الحالية في السوق، إضافة إلى ذلك وجود أسعار مرتفعة وغير منطقية للوحدات الجاهزة حاليا جعل معدل العرض يزداد في ظل أنها لم تلق استحسان المواطنين، مشيرا إلى أن ضخ المزيد من المشروعات السكنية ومنح الأراضي من قبل وزارتي الإسكان والشؤون البلدية سيسهم في تراجع هذه الأسعار قريبا».
وأكد المغلوث أنه «يوجد 30 بالمائة من الأراضي البيضاء جاهزة للبيع لأن معظم الذين يملكونها سواء كانوا مواطنين أو مستثمرين لا يرغبون بالبناء عليها وإنما للاستثمار والمضاربة فيها، مبينا أنه إذا استمر العرض لمدة أطول فإن الركود سيستمر مما يساعد ذلك على تراجع الأسعار وتحفيز المستثمرين إلى الاستثمار في أنشطة تجارية أخرى، وأشار الى أن سوق العقار بالمملكة يمر حاليا بمرحلة تصحيح ومهما تراجعت الأسعار فيه فإنه يظل سوقا واعدا».

شروط التمويل
من جهته، قال المطور العقاري هاني العفالق « يوجد طلب كبير على الوحدات السكنية، ولكن لا يستطيع المواطن توفير قيمة هذه الوحدات، لأنه لا يزال هناك خلل في آليات التمويل التي لم تفعل بالشكل المطلوب»، وبالتالي فإن المعروض لا يتوافق مع إمكانات المواطن المادية، مبينا أن نمط السوق حاليا يتجه نحو بناء الوحدات ذات التكلفة القليلة لتغطية احتياجات الفئة التي لا تستطيع التملك.
وأضاف: المواطنون الذين تنطبق عليهم الاشتراطات ويستطيعون الحصول على التمويل المناسب عددهم لا يزال قليلا، وكذلك الذين يملكون السيولة التي تتناسب مع الأسعار الحالية لا يزالون فئة محدودة تستطيع الشراء في المواقع التي ترغب بها.
وتابع العفالق حديثه قائلا: «إن متوسط أسعار الوحدات الجاهزة في الفترة الحالية مثل المتصلة يبلغ مليونا و 200 ألف ريال، والمنفصلة يصل متوسط سعرها إلى مليون و 600 ألف ريال، مشيرا إلى أنه لا يمكن للمواطن توفير هذه القيمة من قبل البنوك والشركات الممولة إلا في حال توفر الشروط المطلوبة ومنها أن يصل دخل المستفيد الشهري إلى أكثر من 30 ألف ريال وألا يتجاوز عمره الخمسين عاما؛ حتى يتمكن من الحصول على التمويل المطلوب».
وأكد العفالق أن «العدد المتوقع  للوحدات المعروضة في سوق المنطقة الشرقية حاليا سواء كانت فللا أو شققا يصل إلى 6 آلاف وحدة، وكلها لم تجد من يشتريها بالقيم الحالية نتيجة ضعف التمويل من قبل البنوك المحلية».